Вопрос ипотеки незавершенного строительства

На практике, реализация возможности ипотеки незавершенного строительства влечет возникновение определенных трудностей для іпотекодержателя учитывая специфичность объекта незавершенного строительства как предмета ипотеки. Во-первых, в соответствии со ст. 18 Закона №898, ипотечный договор должен содержать определенный ряд существенных условий, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Так, например, ипотечный договор должен содержать описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации. Но в момент заключения ипотечного договора чрезвычайно сложно описать объект незавершенного строительства без приостановки самого строительства, ведение которого постоянно изменяет физические и технические характеристики этого объекта. Вторая проблема может возникнуть, когда спустя некоторое время должник не выполнит своего обязательства и необходимо будет осуществить взыскание. Дело в том, что материалы, которые описаны как незавершено строительство, а также непосредственно сам объект незавершенного строительства могут являть собой физически другое здание, отличающееся от описанной в договоре. Следовательно если обратиться к части 2 в. 16 Закона об ипотеке, то можно увидеть, что законодатель позволяет решить эту проблему двумя путями.
    1. Взять в ипотеку земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства. Ведь в соответствии с ч. 5 в. 6 Закона об ипотеке, в случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на ней здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, которые принадлежат іпотекодавцю на праве собственности. При этом стоимость участка может оцениваться сторонами с учетом стоимости незавершенного строительства.
    2. Заключить договор ипотеки имущественных прав. Но иногда возникают ситуации, когда договор ипотеки имущественных прав заключить невозможно (в случае отсутствия в іпотекодавця документального подтверждения права на приобретение им в собственность соответствующего имущества в будущем) или невозможно взять в ипотеку земельный участок, на котором такая недвижимость находится (когда земельный участок находится в аренде в іпотекодавця). В таком случае достаточно заключить обычный договор залога имущественных прав на недвижимое имущество с обязанностью заставодавця в течение определенного времени с момента государственной регистрации права собственности на достроенный объект недвижимости заключить с залогодержателем договор ипотеки на полученное в собственность недвижимое имущество.

Следовательно, и сам Закон об ипотеке и Инструкция определяют порядок заключения договора ипотеки, предметом которого являются имущественные права на недвижимость или строительство, которое не завершено. Такой договор подписывается нотариусом на основании документов, которые подтверждают имущественные права на недвижимость. В этом случае законодатель выделяет имущественные права на недвижимое имущество в отдельный предмет ипотеки, не связывая его с вновь созданным имуществом. Тем самым законодатель предоставляет возможность передаче в ипотеку не имущества в натуре, а лишь имущественных прав на это имущество, значительно расширяя при этом правовое поле объектов ипотеки. Об удостоверении договоров ипотеки незавершенного строительства.

Нотариус в обязательном порядке разъясняет заемщику его обязанность по окончании строительства зарегистрировать в установленном порядке обременение прав владельца а построенную недвижимость в Единственном реестре обременений и отмечает об этом в тексте договора. Нотариусу следует иметь в виду, что удостоверение договора ипотеки имущества (имущественных прав), которые находятся в налоговом залоге, запрещены законом.

Наболевшим для нотариусов является также вопрос относительно одновременного оформления договоров покупки-продажи и ипотеки. Мы считаем, что это является невозможным, поскольку право собственности за новым владельцем в законном порядке в органах БТИ не зарегистрировано. После заключения договора покупки-продажи недвижимое имущество должен быть зарегистрировано за покупателем, в дальнейшем же следует заключить договор. Существует мнение определенных юристов, что можно сначала оформить ипотечный договор на продавца, а затем переоформить или внести изменения в него после регистрации в органах БТИ. Однако, вряд ли такой подход найдет свое практическое воплощение, учитывая менталитет нашего общества.

В конце отметим, что теперь можно сделать вывод, что действующее законодательство об ипотеке в основном отвечает требованиям современных реалий, а институт ипотеки в Украине стремительно развивается. В то же время нормативно правовые акты в этой сфере характеризуются определенной ограниченностью, поскольку фактически регулируют лишь один вид ипотеки - договорную, и ссылаются на законодательство, которого пока еще не существует, но без какого существования полноценного механизма ипотеки невозможно.

Однако нотариус, как лицо непосредственно связано с существованием и функционированием ипотечных правоотношений, играет важную роль во внедрении этого института. Именно нотариату возлагаются новые права и функции, как на гаранта со стороны государства в соблюдении участниками ипотечных отношений законодательных норм при реализации ими ипотечных правоотношений. Другое дело, что с возложением прав, на нотариуса все больше возлагается обязанностей, выполнение которых нуждается в четком понимании законодательства и умения правильно объяснять закон, потому и ипотечных правоотношений и роли нотариата в процессе их реализации останется еще длительное время актуальной и нуждается в повышенном внимании со стороны научных работников и практиков.