В июне 2003 года был принят Закон Украины об ипотеке (дальше - Закон об ипотеке), что в отличие от существующих Закона о залоге и старого ЦК 1963 года впервые предусмотрел возможность перехода к ипотеке держателя права собственности на заставленное имущество в случае невыполнения должником основного обязательства, обеспеченного залогом.

До той поры гражданское законодательство предусматривало возможность кредитора удовлетворить свое требование лишь за счет его стоимости. После принятия нового закона об ипотеке стало ясно, что ипотека, как и любой другой юридический механизм обеспечения обязательств, должна все шансы стать именно тем инструментом, в комплексе с другими мероприятиями, который поможет сформировать надежные средства правовой регуляции и защиты интересов участников ипотечных правоотношений в Украине.

Однако на сегодня, мы уверены, что уровень прорабатывания проблем ипотеки, а особенно роли нотариата в этой сфере, является недостаточным, что не отвечает важности этого института для развития гражданских правоотношений в государстве. Пробили в исследовании института ипотеки и нюансов нотариального оформления договора ипотеки привели к тому, что много проблемных вопросов остаются нерешенными на практике, сторонами правоотношений допускаются ошибки, которые потом решаются в судах. Именно этому изучение темы развития института ипотеки и практики его приложения нотариусами еще долго останется актуальной.

Ипотека является одним из наиболее эффективных способов обеспечения выполнения обязательств должника перед кредитором, поскольку надежно защищает права последнего и устанавливает высокий приоритет для требований заемщика. Ипотека - это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании кредитора, согласно какому заемщик имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном Законом (ст. 1 Закона об ипотеке). Фактически Закон об ипотеке регулирует лишь один вид ипотеки, а именно, договорную. Да, ст. 3 Закона об ипотеке содержит ссылку на то, что к ипотеке, которая возникает на основании закона или решения суда, применяются правила ипотеки, которая возникает на основании договора, если другое не установлено законом. Вместе с тем желательно было бы получить законодательно закреплен полный перечень тех требований, или даже и прав (например, права лиц, лишенных дееспособности, на имущество опекуна), которые законной могут быть обеспечены ипотекой. Следовательно, согласно действующего законодательства, основой ипотеки является ипотечный договор.